土地探しからご相談されるかたへ
土地探しからご相談希望のかたへ
2008/09/16改訂 | A-chan
みなさまは、どのようにして土地購入情報を手に入れていますか?
そしてその相場をどのようにして把握していますか?
一般的な、湘南地域の住宅地価格の調整値引き額は、そこに建てる建築コストに反映すると、とんでもないクオリティの差となることをご存じですか?
1) 全ては良きパートナー選びから
信頼できる建築家と巡り合うより困難なのが、信頼できる不動産仲介業者(以下仲介業者という)に巡り合うことです。
たとえば土地探し以外に依頼していないにもかかわらず、あれこれ施工会社(住宅メーカー、地域ホームビルダー、果ては建て売り業者)を土地とセットで紹介する仲介業者は要注意です。その多くが、紹介した会社から紹介成立料として不動産取引同様のフィーを頂くことが、いわば常識となっているからです。これはビジネスとしては合法ですが、その紹介料がお客さまの不利益になるようなシステムとして機能しているとしたら問題です。
本来お客さまの要望や予算に合わせて、アドバイスや正しい情報提供をし、お客さまに有利に契約に至らせることを業としているのが、本来の仲介業者です。
弊社では、その信頼できる仲介業者のネットワークがありますし、その良きアドバイザーとして「土地調査コンサルタント業務」も行っています。
2) 土地に格安物件無し?
土地を購入されてから弊社に来社された方のほとんどが、いわゆる土地高値買いのお客さまです。仲介業者から格安と言われ、そう信じて購入されても弊社査定で判断すると、見事に高値で購入されています。なかには予定される弊社の設計監理報酬総額以上に高値を摑まされて訪れる哀れな方も存在します。
土地購入は、まず適切な相場を理解して、その相場なりで購入するのが一番の近道且つ賢い取得方法なのです。
しかしながら、どなたでもリーズナブルに購入したいのも事実です。その極意は・・・確かにあります。このノウハウこそ弊社の「土地調査コンサルタント業務」としての実績でもあります。
3) 土地は水ものと決め、不運もプラス思考で考える
希望の土地、思い通りの土地が手に入ると思い、購入申込をしたにも関わらず、諸般の事情により購入が不成立に終わることがままあります。その時の落胆は計り知れないモノがあることは、自邸土地購入者として同感できます。思いが強ければ強いほど、取得できなかった時の落ち込みは、失恋と同様ですが、いつまでもなぜ取得できなかったことに固執せず、そこは直ちにリセット、プラス思考で乗り切ることが寛容です。
4) 良い土地を手に入れる最良の方法
もうお判りですね。良い土地を手に入れる最良の方法は、信頼できる仲介業者と、地域の不動産事情に長け且つ、お客さまの要望の設計監理が出来る建築家がチームを組むことで、最良の土地を手に入れることが出来るのです。
例えば、初めて湘南地域に土地つき一戸建て住宅を取得する総予算のバランスシートは、土地取得総計:建築費総計=理想の5:5、限界の6:4、平均の 5.5:4.5の法則をご存じですか。そして、その内訳を理解できますか。間違った情報に踊らされていませんか。
代理者としての良きパートナーを信じてことを進めることが、一番の近道であることは言うまでもありません。
5) 設計監理者はその先を読む総コスト監理者である
本来建築物の積算は、それを施工する会社が、独自の積算方法によって行われることが大原則であることは言うまでもありません。その積算書をお客様の代理者として精査・監査し、適正なコストをはじき出すのが我々です。であるが故、常にデザインだけにとどまらず、竣工そしてアフターケアまで見据えたコスト監理と報告が出来ずして、設計監理はできないのです。と言うことは、ある程度の経験無しには非常に厳しい仕事でもあるわけで、それが本来の信用であるとも言えるのではないでしょうか。
6) そこで土地調査コンサルタント業務
この業務委託契約いただいた方にのみ、優先して情報提供等行うシステムです。まずは弊社宛にご連絡ください。
具体的な進め方と支払い内容は以下の通りです。
□ 契約条件は以下の通りです。
1. 契約期間:契約日より一年間(ただし、一年を過ぎて土地取得が困難と判断される場合には、双方の協議により延長できる。)
2. 契約金額￥315,000-(内消費税￥15,000-)
3. 初回入金額は上記半金の￥157,500-
4. 不動産取得契約締結時に残金入金￥157,500-
□ 土地調査コンサルタント業務委託契約(以下「コンサル契約」という)したお客様のメリットは、目ぼしい物件を弊社もしくはお客様が見つけたときには、敷地調査した上で、ご契約頂いているお客様を最優先して紹介し、その敷地にあった、資金計画のシミュレーションは言うに及ばず、簡単なスケッチ等で、より具体的な対応を行うことで、安心して購入に踏み切れることです。
□ 現在、基本的には購入規模と希望エリアがかち合わず、3組までの予約制としていますが、同一エリアの広い土地分割案での共同購入提案を受け入れ可能な方(承諾例がほとんど)とジョイントする場合には例外としています。
□ 共同購入提案のメリットは、必要敷地面積の土地を購入するより安価で手に入る可能性が高いことと、隣地に住まわれる方の顔が見え、お互いを配慮した総合設計することで、単独で建てるよりも有効に土地利用できることです。同様に、結果として同一施工会社に依頼することで建設コスト減額メリットも享受できる可能性があることです。
□ 契約金額は2回(契約時・土地購入決済時)にわけてご請求しますが、その後その敷地にて引き続き、弊社と新築住宅の建築設計監理業務委託契約(以下設計契約と言う)を取り交わした場合には、コンサル契約金全額を設計契約の内金としますので、新たな経費計上が必要にならないシステムです。
ただし弊社と中古住宅の建築設計監理業務委託契約(以下リホーム設計契約と言う)を取り交わした場合には、第1回目入金額をコンサル費とし、コンサル契約金残額を設計契約の内金とします。
